Notificação irregular pode anular o leilão extrajudicial de um imóvel?

Série leilão extrajudicial · peça 2 de 5 · Direito Imobiliário

A intimação é uma das etapas mais importantes do procedimento de execução extrajudicial de um imóvel financiado com alienação fiduciária.

É por meio dela que o devedor é formalmente chamado a regularizar a dívida antes que a propriedade seja consolidada em favor do credor.

Por isso, problemas nessa etapa podem ter consequências relevantes.

Mas é preciso cuidado com uma afirmação bastante comum na internet:

“Se eu não recebi a carta pessoalmente, o leilão é automaticamente nulo.”

Não é tão simples.

O que diz atualmente a Lei 9.514/97?

O artigo 26 estabelece a intimação do devedor e disciplina diferentes maneiras de sua realização.

A legislação também trata expressamente das situações em que o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível.

A Lei 14.711/2023 trouxe novas regras relevantes.

Entre elas, está a responsabilidade do devedor de informar ao credor eventual mudança de endereço.

Além disso, quando houver endereço eletrônico fornecido no contrato, a legislação prevê o envio da comunicação eletrônica antes da utilização da intimação por edital nas circunstâncias previstas em lei.

Quando o edital merece atenção?

A intimação por edital é uma modalidade excepcional.

Por isso, um dos pontos de auditoria do procedimento é descobrir o que aconteceu antes de o cartório chegar ao edital.

Exemplo

Marcelo mora no mesmo imóvel financiado há oito anos.

O contrato contém aquele endereço e também seu e-mail.

Nenhuma correspondência chega ao imóvel.

Posteriormente, ele descobre que foi considerado em “local ignorado” e que houve publicação de edital.

Nesse cenário, deve-se investigar:

• quais diligências foram realizadas;
• em quais endereços;
• o resultado registrado pelo responsável;
• se o contato eletrônico existente no contrato foi utilizado;
• quando ocorreu a publicação do edital.

Não significa automaticamente que o procedimento seja inválido.

Mas existe uma questão concreta a ser investigada.

E se o devedor mudou de endereço?

Aqui a situação muda.

A legislação atual atribui ao devedor o dever de comunicar ao credor fiduciário a alteração do domicílio.

Exemplo

Fernanda informou no financiamento o endereço “A”.

Três anos depois mudou para o endereço “B”, mas nunca comunicou a instituição financeira.

As notificações foram encaminhadas para os endereços constantes do contrato.

A simples alegação posterior de que “não recebeu porque havia se mudado” pode não ser suficiente para demonstrar irregularidade.

Por isso, cada caso precisa ser reconstruído documentalmente.

Também é preciso comunicar o leilão?

Sim, mas há outra distinção importante.

Após as mudanças legislativas ocorridas desde 2017, o artigo 27, §2º-A, determina que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor pelos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico.

Isso é diferente de simplesmente repetir que “todo leilão exige intimação pessoal em mãos”.

A análise deve observar a legislação aplicável ao momento em que o procedimento ocorreu.

Por que a data do contrato e do procedimento importam?

A Lei 9.514/97 sofreu diversas alterações.

O próprio Superior Tribunal de Justiça já destacou que a obrigatoriedade legal de comunicação da data do leilão mudou com a Lei 13.465/2017.

Portanto, copiar uma tese encontrada em um processo antigo sem verificar a época dos fatos pode gerar uma conclusão errada.

Quais documentos devem ser analisados?

Em um caso envolvendo possível falha de intimação, normalmente são importantes:

• contrato de financiamento;
• matrícula atualizada;
• certidão do procedimento realizado pelo Registro de Imóveis;
• avisos de recebimento;
• certidões das diligências;
• edital de intimação;
• e-mails eventualmente enviados;
• edital do leilão.

Conclusão

A falta de conhecimento efetivo do devedor sobre o procedimento merece atenção.

Mas a análise não deve partir apenas da frase:

“Eu não recebi nada.”

É necessário descobrir como o credor e o cartório tentaram realizar a comunicação e se os requisitos legais aplicáveis foram cumpridos.

É justamente nesse ponto que uma auditoria documental pode revelar um vício relevante.

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Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e educativa. Não constitui aconselhamento jurídico individualizado. Cada situação concreta deve ser analisada por profissional habilitado.